10·15 부동산대책 완전 정리: 규제 확대·대출 축소 핵심 포인트

정부는 2025년 10월 15일 서울 전역과 경기 12개 지역을 규제지역·토지거래허가구역으로 지정하고, 규제지역 LTV를 70%→40%로 강화했습니다. 주택가격 구간별 주담대 한도를 신설(15~25억 4억, 25억 초과 2억)하고, 10월 29일부터 1주택자의 전세대출 이자를 DSR에 포함합니다.

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목차

1. 10/15 대책 한눈에 보기2. 규제지역·토지거래허가구역 3. 대출 규제: LTV·DTI·DSR & 한도 4. 세제·시장질서 변화 5. 수요자별 영향 & 체크리스트

10/15 대책 한눈에 보기

• 발표일: 2025년 10월 15일
• 주요 시행: 2025년 10월 16일(대부분 규제), 10월 29일(전세대출 DSR 포함)
• 핵심 골자: 규제지역 대폭 확대, 규제지역 LTV 40%·DTI 40%, 스트레스 DSR 상향, 가격구간별 주담대 한도 신설, 전세대출 DSR 포함

이미 체결된 계약·접수 건 등은 경과 규정이 적용될 수 있습니다. 각 금융기관 공지와 고시문을 확인하세요.

규제지역·토지거래허가구역

지정 범위(요약)
· 서울 전역(25개 자치구)
· 경기 12개 지역: 과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남

규제지역 · 토지거래허가구역(요약)

구분	지역	효력
서울	25개 자치구 전역	2025.10.16 시행
경기	과천 · 광명 · 성남(분당·수정·중원) · 수원(영통·장안·팔달) · 안양(동안) · 용인(수지) · 의왕 · 하남	2025.10.16 시행

토지거래허가구역 내에서는 용도·면적별로 허가 의무 및 전매 제한 등이 적용될 수 있습니다.

대출 규제: LTV·DTI·DSR & 한도

규제지역 주택담보대출에 대한 변경 사항입니다.

규제지역 대출 규제 주요 변경

항목	변경 내용	시행
LTV	70% → 40% (차주·주택 유형별 세부 기준 별도)	2025.10.16
DTI	40% 수준 적용	2025.10.16
스트레스 DSR	산정금리 가산폭 1.5%p → 3.0%p 상향	2025.10.16
전세대출 DSR	1주택자의 전세대출 이자를 DSR에 포함(정책성 일부 제외 가능)	2025.10.29

수도권·규제지역 주택가격 구간별 주담대 한도

주택 시가	최대 주담대 한도	비고
≤ 15억원	최대 6억원 (현행 유지)	일반
15억 초과 ~ 25억원	최대 4억원	고가 구간 축소
25억원 초과	최대 2억원	초고가 억제
재건축·재개발 이주비	최대 6억원	가격 무관 예외

비주택(상가·오피스텔 등) 담보대출은 지정 구역 내 LTV를 40%로 적용합니다. 세부 예외는 별도 고시를 확인하세요.

세제·시장질서 변화

• 세제: 이번 패키지에는 보유세·거래세의 즉각적 개편은 포함되지 않았습니다. 향후 시장 상황에 따라 보완이 검토될 수 있습니다.
• 시장질서: 허위 신고가, 시세 조작, 편법 증여·취득 등에 대한 상시 점검과 합동 단속을 강화합니다.

수요자별 영향 & 체크리스트

유형별 체크포인트

유형	영향	권장 행동
무주택 실수요	LTV·DTI 강화로 한도 감소	사전승인 재확인, 자금계획 재시뮬레이션
1주택 갈아타기	전세대출 이자 DSR 포함(10/29~)	전·월세/매매 일정 조정, 이자비용 반영
초고가 매수(>25억)	주담대 한도 2억원	현금 비중 확대, 중도금·잔금 플랜 점검
재건축·재개발	이주비 6억 예외	이주 일정·이자 관리, 담보평가 체크
임대/상가 투자	비주택 LTV 40%	레버리지 축소, 수익성·공실 리스크 점검

 

이번 10·15 대책은 과열 차단과 레버리지 축소에 초점을 둡니다. 

• ① 자금계획 재계산: LTV·DTI·DSR 새 기준으로 대출 여력을 다시 점검
• ② 일정 재정렬: 10/16·10/29 시행일 기준 계약/대출 접수 타이밍 최적화
• ③ 서류 업데이트: 소득·부채 증빙 최신화, 대안 금융(대환·보증) 비교